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毛大慶：北京等一線城市5-10年才能消耗掉市場存量

毛大慶:地產不存在拐點 大量需求可支撐8-10年

易鵬：沒有產業支撐的城鎮化是耍流氓

　　新浪財經訊 由新浪財經和盤古智庫共同主辦的“兩會議事廳(三)：房地產與城鎮化”于2015年3月9日在北京舉辦。盤古智庫理事長易鵬[微博]，盤古智庫學術委員、全國工商聯房地產商會副會長毛大慶和盤古智庫學術委員、清華大學教授袁牧帶來精彩的言論交鋒。

　　以下為對話實錄：

　　主持人：親愛的新浪網友、各位觀眾大家下午好，歡迎收看由新浪財經頻道和盤古智庫聯合主辦的房地產與城鎮化專場論壇。今天的訪談主題是中國城鎮化與房地產。為了進行這場訪談我們非常榮幸請到三位資深嘉賓，他們分別是盤古智庫理事長，中國資深的城鎮化研究專家易鵬老師。盤古智庫學術委員、全國工商聯房地產商會副會長毛大慶老師，以及盤古智庫學術委員、清華大學教授袁牧老師。

　　開始訪談之前先說兩句題外話，盤古看兩會節目已經錄制到第三期，之前來了很多盤古智庫的學術委員，但是今天盤古智庫的理事長易老師第一次來這里，先請易老師介紹一下盤古智庫。

　　易鵬：今年中辦和國辦發文要建立有中國特色的新型智庫，盤古智庫落實指示精神，是一個新型的智庫。目前云集了一波青年學者，包括經濟學的、社會學的，也有千人計劃的科學家，體現了盤古智庫的八字理念：天地人和，經世之外。我們想打造學、產、研相結合的新型智庫。當然盤古智庫還在路上，我們內心有一個目標，希望用20、30年時間把盤古智庫打造成能夠比肩于美國布魯金斯智庫的組織。

　　易鵬：中西部城鎮化主體是西安成都等城市

　　主持人：新型城鎮化一直是我國的重要戰略，今年的政府工作報告中提到城鎮化的內容有798個字，在一字千金的政府工作報告中篇幅巨大，城鎮化是解決城鄉差距的根本途徑，也是最大的內需所在，要堅持以人為核心，解決三個一億人為著力點，發揮好城鎮化對現代化的支撐作用。

　　總理提的三個一億人是什么概念？

　　易鵬：我做城鎮化研究，我先回答一下。中國的城鎮化總體不是非常均衡，當然不均衡也是城鎮化的特點。像北京人多得擠不下來，但是中西部廣大地方基本上是鬼城、空城。這種局面有它一定的合理性，但畢竟會造成資源的浪費。國家要考慮國土安全，進行合理的空間布局，適當在中西部配置人口是必要的。

　　在過去的30年中，城鎮化更多集中在沿海。未來要提高中西部地區的城鎮化——2020年要解決一億人在中西部就地城鎮化。中西部就地城鎮化的主體還是西安、重慶、成都、長沙、武漢、鄭州，有一定輻射能力，人口規模500萬以上的城市，而不是就村城鎮化。

　　第二個一億人——解決一億農民工城市落戶的問題。新型城鎮化當中，很重要的是以人為本的理念，內涵是解決人背后公共服務均衡化的問題，說白了就是戶籍要落下來，教育、醫療、養老要均衡，別讓農民工和市民差別太大。現在城鎮化最新的指標是接近55%，但是戶籍城鎮化只有36.67%，相差17%、18%個點，希望未來能夠推動一部分人戶籍落地，解決城鎮化均衡的問題。未來一年有一千多萬人口能夠戶籍落地，當然這需要資金的支持。

　　第三個一億人——一億人棚戶區的改造問題。現在中國資源枯竭，有些老城中的棚戶區需要改造。既是民生工程，也是經濟抓手。在棚戶區當中的一波人，如果不處理，容易成為拉美地區的貧民窟。棚戶區改造，能夠穩經濟，還能夠推動經濟的發展。

　　三個一億人是不同的維度，是2020年城鎮化的重要的指標。

　　主持人：報告中提到加強棚戶區和危房改造的力度，我們注意到報告強調堅持分類指導、因地施策、落實地方政府的主體責任，進行居民自住和改善住房需求，促進房地產平穩健康發展。說到房地產，馬上會想到一個知名的企業，一想到這個知名的企業，立刻會想到剛剛離開這個知名企業的著名經理人毛老師。您是不是看出房地產行業要進入拐點了，所以離開這個行業？

　　毛大慶：從不認為房地產業有拐點

 

　　毛大慶：說房地產拐點說了好多年，拐點論不是近一年兩年提出來的，我從來不認為這個行業有拐點。中國房地產業需求量很大，再加上還有大量人口的城市化落地問題需要解決，說房地產行業還有8年到10年的大量需求，一點都不為過。

　　但存在什么問題呢？首先，我要澄清并不是房地產這個行業沒有“做頭兒”。但是過去十年快速增長的過程中，實際上房地產行業跟市場的錯配現象越來越突出。錯配表現為三個問題：

　　第一，原來是“土地財政”，這是最簡單的、不動腦子的發展方式，也是最容易在報告里體現GDP數值的發展方式。但這樣的增長是沒有潛在的再增長能力的。錯配就帶來了大量快速甚至盲目的賣地過程，和人進入城市的速度節奏以及公共服務配套的嚴重不匹配，導致這些地賣出去以后，實際上地變成房子，房子要給誰，以及以那樣的價錢給誰，這些人要不要，這首先是一個很大的錯配。

　　剛才說城市化率已經達到50%多了，但是戶籍人口才30%多，中間差的都不知道是什么人。這些人很大一部分買不起城市里的商品房，或者也沒準備在城市買商品房，但是也沒地方住。這也是一個很大的錯配的問題。

　　毛大慶：土地價格與百姓承受能力產生錯配

　　第二個錯配，我們老說房地產價格飛漲，土地價格飛漲，地王頻生，實際上這個問題只出現在很少量的城市。過去說70個城市調控房地產，實際上真正有問題的恐怕也就10來個城市，甚至今天只剩下個位數的幾個城市。

　　2014年全國房地產投資縮減了21%左右，但是北京增長了24%左右。代表什么問題？北京、上海等幾個城市，吸引了全國大量投資，而這種投資投到了土地上，使得地的價格飛速增長。去年北京土地價格增長的斜率將近70度。而這些土地、這些面粉產生的面包，跟城市大量的需求人口的購買能力是遠遠不匹配的。這種狀況下的市場化，實際上不能真正解決老百姓的住房問題。

　　毛大慶：5-10年才能消耗掉現在市場上的房子

　　第三個不匹配，房子蓋得很快，但實際上沒有制造出真正有能力消費的人口。

　　像北京、上海這些城市，如果只計算已經出讓的土地，按照工薪階層的收入計算，需要5-10年才能消耗掉現在市場上的房子，更別說地還在賣。這怎么能匹配呢？這是老百姓兜里的財富，并沒有真正跟地價的增長、房價增長一樣鼓起來，這是一個問題。

　　第二，公共服務配套。這是新型城鎮化一個很重要的問題，剛才說到三個“一億人”，怎么讓已經進入城市的這些人，真的變成城市人。已經進入城市，沒有拿到戶籍的人是什么人？要給他們提供教育、醫療，不至于變成貧民窟，要給他們相應的城市配套功能。這部分實際上也需要政府的投入跟大量的精力花費。

　　這三個不匹配，實際上是過去十年中國房地產的總體縮影，這些問題存在于中國680個城市里邊的70來個城市，這70來個城市，我們特別容易解讀，縮小到50個的時候，是真正房地產行業影響經濟增長的城市，這50個里面38個是直轄市、計劃單列市跟省會城市，只有12、13個是東部沿海地區的比較富裕的地級市。按照行政級別來分配資源，實際上導致人口流入嚴重的不均衡，不均衡是跟著資源去的，又導致房價、地價和市場需求脫節。

　　簡單地說，新型城鎮化要解決的很多問題都是市場跟需求不匹配的問題，我歸納為房地產跟經濟內分泌失調的問題。另外，棚戶區改造是這屆政府寄希望于在解決房地產產能過剩之中，解決房地產相關下游行業的問題，比如建設行業、勘查設計行業、建材行業，這些不能夠因為房地產商品房的產能過剩，而導致一批行業都出問題。這些行業出問題，國家是有大量麻煩的。

　　同時，城市好多東西又需要建設，比如大量的棚戶區改造，我前些時候去太原，太原在城市周邊出讓了很多土地，但其實城市的核心部位，城市的主城區，三分之二還是棚戶區的狀態。把這部分東西加以改造做好，整個城市風貌改變，老百姓居住條件改變，同時又解決了一大堆的基礎建設投資的問題。所以，基礎建設投資在這一屆政府不是不要做，而是一石幾鳥的完成。

　　這是我對現在房地產行業以及到今天政府所采取的措施的基本理解。

　　主持人：在我看來，一直感覺政府對房地產這個行業是又愛又怕，在這個時候提出了要保證房地產行業的平穩健康發展，未來的著力點主要在哪里？

　　毛大慶：我解讀一下，大家說政府對房地產行業又愛又怕，其實不是這樣，房地產這樣一個產業，關聯了太多的基礎行業，下游行業非常多。

　　主持人：關聯多少？

　　毛大慶：大致將近50個，包括電、煤、鋼、水泥、陶瓷，包括紡織業都跟它有關系。

　　易鵬：包括電子商務都跟它有關系。

　　毛大慶：包括商業地產，餐館、零售商、超市等等，影響的面非常廣。我們原來過多的集中在商品性的房地產身上。但實際上政府在城市建設過程中，還有大量的問題并沒有解決，像棚戶區的問題，沒有解決，老百姓真實居住的感受，包括出行更方便、環境更宜居等等這些問題，是不是都真正得到改善？并沒有。

　　包括公共教育配套方面，萬科在北京做了一個很典型的例子，去年得到國家高層的關注，我們把北京的一個重點中學移到房山去，只是從一個城區移到另一個城區，影響了周圍十幾萬戶老百姓的教育問題。同時，這對政府是一個好大的變化，因為學校之間移來移去的政策壁壘包括編制問題非常復雜。暴露出體制改革必須要深層次的發生變化，否則新型城鎮化的落地都有很多問題，都不是那么簡單。

　　前兩天李克強總理說一年有70萬人到北京看病。

　　易鵬：不止70萬，應該是7000萬，幾千萬數。

　　毛大慶：這么多人跑到北京來看病，證明我們的公共資源不匹配、不均等到什么程度。其實房地產是個廣義的概念，我們不要一想就是開發商，就是蓋那些房子的那些人，這是不對的。

　　主持人：您認為整個房地產行業不存在拐點，只是商品房有一定的問題。

　　毛大慶：商品房有一定的問題。

　　主持人：但是房地產內涵很大，其它地方潛力還是巨大的。

　　毛大慶：可以這么理解。

　　袁牧：拐點要從哪個角度去看，我承認有拐點，但不是說房地產從此一蹶不振或者從此走向大滑坡之路。

　　從城鎮化這方面解讀，里面倒沒有太多新的內容，實際上是城鎮化的回歸。新一輪城鎮化相對來說更追求公平，更追求人的城鎮化。其實無論你怎么城鎮化，我們現在所處的這個階段，55%的城鎮化率，但同時面對30%幾的城市人口。

　　這個階段，我們也能給出一點數字，比如現在人均的住房面積從過去的十六點幾平方米增加到了三十幾平方米。這是什么概念？80年代，日本房地產泡沫臨近崩潰的時候，人均住房面積大概也就這個數，略多一點。是不是我們這個數也有一定的隱患？第一，是不是說明我們的住房建設總量已經達到臨界點。第二，是不是要面對與日本同樣的問題？

　　話說回來，你要分析，同樣的30多平米的住房數字，我們是不是達到了日本當時所能提供的居住水平和服務水平？就像剛才毛總提到的，我們能不能達到城市化生活的水平？很明顯，實際上我們通過將近30年老的城鎮化，只是在物化上達到了這個數字，但這個數并不代表真正的城鎮化水平。后面要做的更多是真正讓這30多平米的數字物化，變成讓老百姓在城市過上有尊嚴的真正的城市生活的水平。

　　易鵬：霧霾和房地產的關系。房地產總需求是不是像以前一樣能夠保持旺盛，這個很難說，未來即使有幾億農民工進城，購買力也不會很強。要看這個人是哪里人，北京人可能購買力很強。第二，市民還是農民。目前來講有實力的這波人早就進城了，或者前面兩代進城了。現在再進城的，收入水平相對比較低，購買力比較弱，如果同樣以人均來挖掘數據空間不太現實。

　　但中國房地產還有空間，就是結構的優化、品質的提升。霧霾產生的原因是能源消耗過高。日本的節能建筑、綠色建筑、環保建筑比例非常高，從全口徑來看，建筑占整個能源消耗的46%，一半是跟這個有關系的。在這種情況下，如果房地產的建筑質量更節能、更環保，也就意味著不是要挖更多煤發更多電，也就不會有這么多能源消耗，可能空氣質量會更好。現在提出藍天計劃、青山綠水計劃的時候，相信房地產中間再往上走就不一樣了。

　　第二，以前房地產就是簡單的居住功能。現在提出新的理念是混合社區。社區里應該有基本的衣食住行，包括乃至工作，包括大學生創業，很可能有一個創業地產的概念，可能樓上就是住家，樓下就是辦公，不像住八通線，工作來回得3個小時。城市讓生活更美好，房地產支柱產業、重點產業還要通過結構優化、功能改善、空間布局的優化，使得生活更美好。

　　袁牧：房地產市場不會枯竭

　　袁牧：其實今天上午我也聽到對國家發展空間的一些分析。我們國家未來要注重內部市場，而這個內部市場是有分級和分區的，實際上房地產并不會枯竭。而且從分析來看，未來十年、二十年當中，要進入城鎮的人口數量很多，這個市場太巨大了。即使現在已經城鎮化的人口，他對于住房的需求也是在不斷更新的，而且是不斷向新的更高的品質看齊。這種情況下，也面對非常非常大的市場，而不是我們單純看量的多少。

　　主持人：我理解房地產本身需求量潛力很大。

　　袁牧：市場很大。

　　主持人：而面對升級的空間也很大。

　　袁牧：對。

　　主持人：總體來看三位還是很看好房地產。

　　毛大慶：不動產經營是個大金礦

　　毛大慶：我要補充一點關于房地產整體的概念，剛才談了很多，包括棚戶區改造都是房地產。中國還有一個非常弱的，跟發達國家沒法比的，就是不動產經營，實際上中國的不動產并沒有真正被經營起來，你們都不如我感受得更深刻。

　　簡單說得，包括政府辦公大樓，在國外都是不動產，都是進入到融資環節里的，我們的區政府、市政府一堆大樓，哪個進入到融資環節？

　　主持人：舉一個具體例子，怎么經營？

　　毛大慶：其實城市里的資產都是不動產，都可以拿去抵押，都可以拿去融資。

　　袁牧：不動產都有自己的價值。

　　毛大慶：如果盤活這一大塊資產，國家的財富不得了。

　　主持人：可不可以理解，在目前的房地產形勢下，未來的地產企業的發展趨勢，就是您剛才說的。

　　毛大慶：比如好多商場，包括大大小小的商業空間，這么多的樓，實際上跟資本市場是沒有有效對接的，房地產投資信托基金等等，在立法問題上一直是滯后的。這個問題導致什么呢？我們社會上這么大量的民間資本，為什么我們經常說高利貸，放來放去都是因為我們沒有給它一個合法的平臺。有了合法平臺，這筆錢歸集起來，實際上是一個非常大的投資洪流，比政府的財政投入更有意思。這筆錢對接大量的商業不動產，會產生出更有意思的業態。我們現在的業態很單一，說寫字樓就是寫字樓，商場就是商場，無形中也限制了包括創客空間、創業平臺等等。其實在美國，一個不動產可以經營出很多有意思的文章，這些問題全部是關聯的。

　　中國有一個非常大的房地產空間，是一個大金礦，沒有被挖掘，就是不動產。今天說到房地產，你問問馬路上的開發商，所有人都會告訴你買地、賣房子，蓋個商場也想哪天趕快賣了。蓋個寫字樓，也想著哪天趕緊賣了。全部都是賣。就是買地、賣房子，只會這兩招。美國是另外一個極端，美國由于太活了，金融就出來次貸危機，圍著一個不動產出現70、80種金融產品，拿來抵押來抵押去，我們是另外一個極端，什么都沒有。把這個金礦打開，中國不動產價值爆發出來，中國房地產有一次新的飛躍。

　　我今天告訴大家，我根本不認為這是往下在拐，恰恰應該是要往上拐，但是沒拐到地方上。

　　袁牧：拐點是存在的，地方政府應該認識到，不要把自己當成地主，實際上應該是通過地方政府對房產地產的經營來籌資，這更能支撐城市的發展，而不是靠賣地賺錢。

　　易鵬：最近我在各地調研中發現，政府面臨著一個本能恐慌的問題。像優秀的房地產領軍人物大慶這樣，未雨綢繆的少。賣地占財政收入很高，現在地賣不動了怎么辦？目前固定資產還是要投的，錢從哪里來？地方債務風險比較高，中央政府嚴格管制，就不干了，先等著。比如大慶講的盤活不動產，把不動產的價值多元化是很有必要的。事實上現在房地產的金融工具可以用上去。

　　第二，房地產的資源，尤其是核心段的資源要利用好。如果能夠把不動產盤活，降低成本，讓更多的屌絲參與創業。然后以股權的方式、投資的方式分配紅利，這個對創業有價值。第二，有利于中國更多的房地產資源盤活。

　　從這個角度講，房地產的春天才剛剛開始。

　　主持人：剛剛聽三位老師對房地產都這么看好，我們不禁好奇，毛老師是離開房地產行業了嗎？還是在這個行業里以一種新的形式開拓自己新的工作？

　　毛大慶：這跟行業其實沒有必然的關系，我們這些職業經理人存在的形式有兩種，一種是以這個企業為平臺，去當職業經理人。一個，你自己發掘這個領域內的東西，去拓展縱深的發展。這實際上是我到這個階段自己做了一個選擇，找一個縱深、一個點可以切進去，而這個點恰恰現在是可以促進好多個資源整合在一起的內容。

　　最近大家看到了一種前所未有的現象，中國有這么多人在談創業，這也是到了歷史的必然。有三個必然：

　　第一個必然是，我們經濟發展的格局如果再不是一個創新型社會來驅動，真是死路一條、死水一潭了。原來就這么幾招，要么是房地產，要么是壟斷型、消耗型，別的什么都沒有了，沒有任何一個東西給未來去產生增長。

　　最近談中國人去日本買馬桶蓋，馬桶蓋不新鮮，前面還有買奶粉，再往前蘋果5000塊錢的電話，中國人只能落在手里50幾塊錢，大頭都是在國外。背后原因只有一個，我們其實沒有掌握核心技術，我們沒有創新的能力，只有去抄、山寨、復制。這樣的經濟格局維持7的增長都可怕，未來別說7了，可能5都沒有，必須通過創新來多元化地刺激經濟的發展。

　　第二個必然，我們這個社會的就業層面，不可能再靠不產生就業崗位的一些壟斷企業、消耗型的企業，或者只靠賣地的行業了。年輕人的就業觀，在這個關頭其實也發生了變化。原來要不然就進入鐵飯碗的國企，要不然就去考公務員，當然也是鐵飯碗。這樣一個社會，年輕人都不想創新，就想找鐵飯碗，這個國家實際上很危險。

　　國務院這次大力度的談創業，總理帶頭，總書記號召萬眾創新，具有重大戰略，這是改良國民性的一次革命，都不是改良經濟，是改良國民能力的一次重大的戰略舉措。這是第二個必然。

　　第三個必然，現在城市里有大量可以盤活的資產，這些資產閑置在那兒，什么價值都產生不了。把它拿出來，這就算是一種社會公共投入。這個投入其實沒有什么更新的投入，因為這些玩意兒已經在那兒，爛在那兒，應用效率也很低，不知道怎么弄。

　　昨天我看到一個樓，是一個鄉政府弄的，扔在地里不知道怎么經營，又空著。周圍都是大專院校，那么多年輕人要就業，也不知道怎么弄。有一天呼之欲出就起來了，能夠經營，能夠管理，上邊對接基金，下邊對接年輕人需要，回頭還可以找天使投他們。其實這是一個生態系統，這個系統會促進創新的成果轉化。如果只有創新、創業，而沒有成果轉化，也變成不了經濟的推動力。

　　關鍵的問題是怎么樣來刺激，拿什么東西來幫助，最后怎么成果轉化。這個事情不是一蹴而就的，如果不花5年、6年乃至10年工夫是見不著成果的。其實現在做這個事情都晚了，如果十年前做這個事情更好，再過十年，中國真的進入老年化社會快速通道的時候，再激活一個國家的創新能力是非常困難的，時不我待，問我為什么要干這個事情，是各種風口集結在這個地方，我是應該干這個事情的。

　　主持人：大慶現在把自己定位是一個創業導師。

　　毛大慶：我在幫他們創業，同時我也在創業。

　　易鵬：盤古智庫跟新浪財經合作“盤古說兩會”，包括有霧霾、房地產、一帶一路，過兩天有創新創業。事實上盤古智庫在“兩會”前組織了8場閉門的不同層次的創新創業研討會。我們感覺第一，不創新創業無路可走，整基本存在共識。第二，要想創新創業必須找到方法支撐。第三，要想創業創新升級必須有資源累加。比如像大慶這樣優秀的企業家能夠參與到創業的行業中來，一定能夠提供很多孵化的平臺，幫助很多年輕人創業。包括盤古智庫從今年1月份我們開始明確提出一個口號，跟中國一起創新創業。盤古智庫一直在研究公共政策，我們也給一些企業家提供建議，怎么樣更好地支持創新創業。這些東西整合資源以后，年輕人要創業，知道宏觀經濟是什么嗎？宏觀政策是什么嗎？盤古智庫在這個角度可以支持。

　　再回到城鎮化，其核心是要有產業支撐，沒有產業支撐的城鎮化是耍流氓的，我們把城市設定標準為50人，這樣中國的城鎮化立馬是97%以上，有意義嗎？沒有意義。事實上大慶也好，包括總理提倡創新創業，也是房地產發展的契機。創業創新會不斷帶來空間，前天晚上我們在座談的時候，一個80后的小伙子，創業才兩年多時間，公司已經估值1.5億美金。還有一個小姑娘，83年，一個做母親的，做了一個蜜芽寶貝，估值幾億美金。13年成立，現在估值幾億美金。她也沒想到會這樣，只是想做一個幸福的媽媽，把買海外嬰幼兒的產品經驗分享給大家，開一個淘寶店。創業帶就業，就業以后需要空間，就給房地產、商業地產帶來很多契機。

　　對中國的房地產業和城鎮化可持續發展，還是要回到產業發展，產業發展就是要創新創業。

　　袁牧：剛才我們過分關注住宅了，其實地產也好，房產也好，不是單純一個住宅的概念。過去我們歷史上曾經一度出現過錯誤，把中國百姓的住房變成一個大的金融產品，這對老百姓而言是一種綁架。這種綁架反過來也是綁架政府，同時綁架多數的媒體。

　　大家實際上都想問房地產是不是到了拐點，很大原因是很多房主把地產作為金融產品來看待，但是我想將來總有一天會出現一個大的拐點，這個拐點就是住房將來不見得還能變成金融產品。但是我們所有的不動產，都可以成為金融產品。這個社會才是一個相對穩定的社會，而不是單純只把住宅變成金融產品。

　　主持人：剛才三位老師講的是相對微觀層面的，講孵化器，講房地產的變化，對城鎮化的影響。我注意到這次總理的報告里還提到了宏觀方面，比如強調要以改革促進城鎮化的發展，其中就包括戶籍制度改革，這些制度的改革，能給咱們國家的城鎮化起到什么樣的作用？對老百姓能帶來什么樣的實惠？

　　毛大慶：其實戶籍制度改革是一個大問題，這么多人已經在城市里了。其實我們看一個現象，說城鎮化率50%幾，你到農村去能找到40%幾嗎？也沒有，那大概只有20%幾。大概還有20%幾不知道在哪兒。城市一說只有30%幾，其實中間前前后后差了得有30%多的比例。這些人是什么人？我們始終沒有一個明確的說法。

　　我們不用數字說，就感性地說，其實城市里邊的人，除了城市這些居民、固定人口之外，大量的是社會服務人員，包括農民工，包括剪頭發、飯館里端盤子的，好多好多社會服務人員，游離于城市和鄉村，而這些人慢慢變成農二代、工二代，不是原來的農一代、工一代，這些人的生活訴求和對后代、家庭的看法，已經跟最早的農民工不一樣了。

　　這一批人的訴求是照著城市的資源去要的，但是又沒有在城市落地的可能。另外，大量的人會向北京這樣少量的城市集中，這些城市又沒有能力承載他們，很多城市又沒有吸引他們的點，就導致人的流動不均衡。他們來到城市的同時又沒有享受到城市的待遇，這個問題是非常危險的，是非常不穩定的因素。

　　去年總書記在走訪北京的時候提到類似的問題，這些人在城市找不到未來，情感又找不到寄托，在城市里是非常麻煩的，而且會對社會穩定造成影響。但是這些人又不能都回農村去，他們已經是走進城市的人口了，實際上戶籍制度的改革不是簡單給他們發一個戶口本，而是讓他們能夠享受到正常城市人的待遇，這就需要公共服務加大投入。

　　比如要有相應的醫院、相應的學校。去年中央統戰部做過一個課題，貧民窟問題跟城市化的問題，說中國會不會出現貧民窟。我們研究過拉美的貧民窟和美國的貧民窟，和發達國家的貧民窟，貧民窟和貧民窟還不一樣，美國有很多貧民窟我們認為是正能量的，并不是負能量的，有很多的資源讓貧民窟的人能夠享受到社會教育、基本醫療，讓貧民窟的人不斷移到城市里，又有新的人移進貧民窟，是不斷過渡的過程。但是拉美的貧民窟非常可怕，一旦進去就成為另外一個階層了，我們要回避這個問題。進入到城市的人可以有一個過渡，但是要真的慢慢變成城市落地的人。戶籍制度改革背后有一連串公共服務問題。

　　主持人：就是要錢。

　　毛大慶：就是要錢。另外，這個錢也不是政府簡單的財政投入，要有多元化的融資的過程。比如醫院的問題、學校的問題，社會資源怎么投入到里面。戶籍制度改革，實際上背后有一連串的社會公共配套完善的問題。而這個完善也會使人向著配套完善的地方挪動。

　　易鵬：土地改革也是這樣。

　　袁牧：我們過去有一個詞叫，我們過去的城市叫鄉情城市，后來變成叫移動城市，因為我們的城市在相當長一段時間里是靠移動的人口來支撐。將來我們的目標是變成家園城市。實際上這些東西，沒有政策支撐是不可能的。

　　易鵬：主要是資金問題，從資金的角度講要有杠桿，政府肯定要掏錢，畢竟現在每年財政預算有十幾萬億。我自己算過，一個農民城鎮化的成本東部是17萬左右，中部城市是十萬左右。政府掏的錢是三塊，第一，社會保障。第二，基礎設施，第三，公共服務。個人掏的錢主要是兩塊：第一，租房子，更多是買房子。第二，融入這個城市的學習、教育、醫療，自己承擔一部分公共服務。政府的角度，17萬和10萬中間怎么辦？一億人落戶多少錢？平均起來十幾萬億。中央財政的十幾萬億不可能全部用在這個地方上，因為我們還有教育、國防，有很多工作要做。第一，要以時間換空間，農民工市民化的問題不能靠一年就全部解決，要按照更長的周期來解決，每年都解決一點。第二，要敢于讓企業、個人都能夠和政府三者共同來解決這個事情。第三，學會用一些金融工具，尤其剛才大慶講的，實際上地方政府很多資源。還有一點，不動產資源。土地、房產、礦產都是屬于不動產，把這個資源盤活起來，發揮杠桿，而不能趴在這兒。

　　毛大慶：我們低效的資產太多了。

　　易鵬：說到財稅改革，大慶正在研究營改增，你可以跟大家聊聊。

　　毛大慶談“營改增” 比房產稅更可怕

　　毛大慶：因為國家在支持了房地產，可能就不會馬上出臺房產稅。我一直想分析，老說房產稅很可怕，房產稅這個事實際上對于買主、對于消費者來說沒有那么大的問題。我們如果說按照西方社會說這叫地稅，就是另外的概念。我們經常有一個概念，說房產稅，從重慶和上海的實踐來看，影響很小，對市場影響也很微弱。如果將來過渡到地稅是一個很大的問題，把土地出讓的費用要變成逐年減少，而且地稅可以浮動。就涉及到土地所有制的問題，這里邊非常復雜。這就是為什么國家對于出臺房地產稅非常謹慎的原因。

　　其實對于房地產行業，有一個比較潛在的沒有解決清楚的問題很快會發生，就是營改增的問題，營改增恰恰會對房地產行業甚至對消費者帶來很多的影響。我準備給智庫寫一個建議，國家要仔細研究這個問題。現在看來2015年會是營改增改革重要的收官之年。目前從改革的情況來看，營改增，房地產稅率會在11%—17%之間做出選擇，現行房地產繳納的稅是5%，差距是巨大的，這部分錢會使得房地產開發商，包括轉移到消費者頭上。

　　主持人：通俗地講就是稅重了。

　　易鵬：房地產會漲了。

　　毛大慶：這個稅里有一些潛在的重復收稅的問題。另外，包括現在房地產行業大家議論比較多、比較害怕的，行業原來前端是土地施工成本，包括費用的歸集端口，前端環節能不能夠開具增值稅的票，對于房地產行業的稅負影響是很大的。現在土地成本占了整個開發成本的三分之一，是否能夠實現抵扣？這是生死存亡的問題。

　　主持人：本來土地成本也是給政府的，政府再讓你抵扣這個稅。

　　毛大慶：不能抵扣，這個事就大了。這個問題現在沒有說清楚。

　　第二個，營業稅是全部歸地方的，如果改成增值稅變成國稅，地方的稅收一下子變少了，地方可能通過提升土地價格來彌補。

　　第三，老百姓會有什么問題呢？增值稅是一個稅外稅，最終這個稅負是由購買人承擔的，銀行貸款是不能覆蓋這部分的，相對來說購買人的壓力就大了。正好兩會討論這個問題，這次兩會里依法納稅，包括稅的法制性的問題談了很多。我說一說在營改增這個問題上，其實行業現在有很大的心理壓力，遠比房地產稅復雜得多。

　　袁牧：剛才說到地的問題，也談到了新型城鎮化，這里涉及到土地，可能會有一個新的情況，將來中國城鎮對土地總量上的需求可能不會像過去的城鎮化那么強烈了，我們更多城市的發展可能會在存量土地上，而不是增量土地上。新一輪城市總體規劃，像上海、廣州都沒有再新增土地面積，都是在原有的基礎上做老的城市用地范圍內土地的建設。從土地上來說，這是一個比較新的情況。

　　主持人：就是說現在在整體城鎮的規劃水平上，是不是要有一個新的要求？

　　袁牧：一定會有新的變化，不光是城市規劃，包括城市建設，未來有一個價值觀改變的問題。包括我們過去追求效率為主體的城市發展，會逐漸變成一個追求公平的城市發展，這是一個大的趨勢。

　　主持人：在規劃上怎么把這個事情體現出來？

　　袁牧：在規劃上是完全一樣，規律是一種公共政策，這種公共政策一定是反映政府公共價值觀的一個變化。

　　主持人：現在還有一部分內容是在報告里著重提出了一條，咱們國家的戰略是四大板塊和三個支撐帶的戰略組合。這里邊請教一下易老師，4+3具體指的是什么？對中國的宏觀經濟發展有什么重要的戰略意義？

　　易鵬：4+3這個事首先跟中國的城鎮化和房地產息息相關。東北、華中、中部、西部、東部，首先東部發展了，2000年左右推出西部大開發，西部大開發搞了以后，發現中部塌陷，中部地區6、7個省跟中央政府提建議搞中部崛起戰略。后來東北說東北老工業基地要做點貢獻。所以，基本上涵蓋了中國所有的區域。這是四。

　　十八大以后，新一屆中央政府提出三個三。第一，一帶一路，范圍很廣，基本上涵蓋了亞洲、歐洲、非洲，大洋洲也涵蓋了，只有美洲沒有涵蓋。覆蓋60、70個國家，基本上是大半個地球。中國現在不能單一考慮自己的問題了，要考慮國際和國內聯動的問題。

　　第二個戰略，京津冀協同發展，當前面臨的問題是北京、天津、河北的差距，三個地方發展不平衡，乃至生態，基礎設施，產業發展都不平衡。

　　第三，長江經濟帶，長江經濟帶是中國經濟的黃金帶，中國經濟40%、50%都是在長江經濟帶，一直從上海到云南，跨11個省，經濟總量占中國比重非常高，上海、蘇州、南京、武漢、成都、重慶，六個城市經濟總量在前十，都在這個區域中間，除了北京、深圳、廣州，基本上都在這個區域中，杭州也在這個區域中。得長江經濟帶得天下。而且長江經濟帶可以把一路一帶連接起來，盤古智庫明確提出來要把長江經濟帶和一路一帶統籌考慮。西安有一個國際港，運到中亞的東西或者歐洲的東西，沒有經濟腹地支撐不行。中國的經濟重心在長江經濟帶，消費力在長江經濟帶，運出的物資在哪里賣？所以，4+3，尤其是后面的3是未來十年中國重點的發展戰略。

　　經濟協同發展規劃和一帶一路的規劃，我相信都會頒布和亮相，在這個大的戰略中間由頂層設計做出來。

　　這里牽扯到城鎮化什么問題呢？城鎮化里有四句話，其中一句話是以城市群作為主體形態。也就是中國的城鎮化不可能撒胡椒面，怎么辦？實際上要在這三大戰略的節點中打造城市群作為主體形態。盤古智庫明確提出了田園戰略，絲綢之路和一帶一路交集的城市，像西安、鄭州、重慶、武漢、長沙乃至合肥，這個區域中間的田園地帶，是解決城鎮化的抓手和平臺。城市太大容易得特大城市病，城市太小，配套產業不配套。事實上4+3，3的戰略中明確清晰的話，城市群要更加堅決在中西部地區扶持這幾個田園戰略作為核心戰略，扶持城市群。所以，田園活，中國城鎮化持續發展就有，田園能夠得到更大的發展，中國4+3戰略就能得到更多的支撐，回旋的空間更大。

　　主持人：謝謝三位老師的解讀。在節目的最后，代表廣大網友問一下人民群眾最最關心的問題。一個就是咱們的一二三線房價到底怎么走？

　　毛大慶：從來都不想預測，因為也不是算命，但是有些規律還是可以說一說。

　　現在其實一二三線城市的定義也很模糊。我現在大概粗略地說就有幾個城市：北京、上海、廣州、深圳，可能還有個別幾個城市，像青島、杭州，還有城市處在慢半拍發展階段，比如鄭州是一個典型，濟南，這幾個。像江西、南昌、合肥，加在一起十個左右。這一堆城市其實現在房價還是在上升通道里。這里有兩類，像北京、上海這幾個地方屬于怎么著地都很貴，這些地方的房價很貴有沒有買主是一個問題。

　　主持人：老百姓就關心了，您說這個市場有一定的扭曲，它會不會降價？

　　毛大慶：真實的檢驗還沒有出現，2012年7月31號到2015年的1月份，北京一共大概有74塊土地所謂的高價地，按照樓面地價2.5萬以上劃一條線，意味著加上各種稅費、成本，土地成本大概在3萬到4萬之間，房子蓋完賣起來得6、7萬以上。這些地真實拿到市場有預售證進行檢驗的就是6、7個，70多個只有6、7個，還有60多個沒拿到市場上去賣，什么情況。

　　主持人：市場沒有檢驗不要緊，我們聽毛總的判斷，毛總的判斷比市場的檢驗還有說服力。

　　毛大慶：現在二手的房子和一手的地產生的房子是倒掛的，在北京這個城市是特別的，上海也有類似。另外一些城市，像濟南、合肥，實際上還處在城市化的上升通道里，因為這些城市往往基礎建設設施比很多先發的城市要好，叫后發優勢，這些城市的上漲還在支撐通道里，這是一類情況。

　　把這一類里邊的兩類拿出去，一個是北京這類，一個是合肥、鄭州這類。剩下的一大堆，大量的二線和相當一部分的三線城市，實際上我基本上很難看到這些城市的房價在近期內會有大幅上漲的可能。理論上講，它是在平穩通道里。這些城市現在很大的任務是去庫存。

　　春節有一個很有意思的現象，長春這些城市已經開始出現過春節回家的年輕人，東三省的情況最明顯，東三省的年輕人大量跑到長三角，一部分跑到北京。這些人春節回家，一看這兒買一個房子，90幾萬、100萬，可能是一個相當不錯的小區。我去長春看了，相當好。到北京，可能這個價格買個廁所都買不起。這時他就會想，我在城市打工掙點錢，在那兒給我父母買一個好一點的房子，他們在城市中間有尊嚴地養老，也比弄到北京去弄到一個小鴿子籠好很多，這些人的觀念是有變化的。

　　我問一個年輕人，比如我攢了500萬，我是把這500萬全部在北京買一個兩房一廳的房子呢？還是拿出100萬在我老家買一個相當不錯的三房一廳，還剩下400萬投資創業。情況就變了。400萬創業，沒打算在北京一輩子住著，我在北京創業，我租一個房子，拿400萬當本錢創業，創了多少年，我行了，可能不在這兒呆著。這是現在年輕人很大的一個變化。中關村(10.34, 0.00, 0.00%)有一批這樣的年輕人，我這個本在北京買一個房子，什么都干不了，還是省點錢創業？這個現象其實是對二三線房子很利好的一個狀態。我相信這是國家樂于看見的，大家都不要擠在北京這兒買房子。大概的趨勢就是這個趨勢。

　　主持人：我知道易老師在投資方面的水平是很高的，還想請教一下易老師，這么一個形勢下，房地產投資還是不是一個好的投資渠道？我們還能投資點別的什么嗎？

　　易鵬：第一，當前情況下房地產不是一個優選的產業，但是房地產有細節，我非常認同大慶的觀點。我幾年前講，如果錢多得難受就在三四線城市買房子。我跟很多房地產老板說，如果錢多得難受就到三四線城市做房地產開發。當前在創業創新中間，還會出現另外一個馬太效應，如果環境好，創新創業環境好，這個地方熱潮就滾滾春潮。但是這個地方環境不好，平臺也缺，人才也好，這個地方就很簫條。當成是破產的時候，房子會值多少錢？是有這種風險存在的。

　　第二，從房地產的角度來講，中國的一線城市，尤其是中國的超大城市，常住人口上千萬，當前投資房地產是沒有問題的。但是投資有機會成本，投資和房地產投資是老百姓最常見的投資方式。當前而言，最大的投資，與其拿錢讓別人給你提供產品，還不如自己設計產品，就是創新創業。創新創業有一個很大的特點，以前我要做個汽車，像福特公司一樣，可能一百萬產能，你的是一萬產能，你這個屌絲沒法跟福特、豐田來玩。但是現在改變了，大慶的衣服、我的衣服都是定制的，做規模跟定制有什么關系？個性化、差異化的消費出現了，可能要的就是感覺。我做的衣服賣的價格高。差異化、細分化，就給年輕人很多創業的空間。當然這里面有參與創業的教育培訓、教育的孵化器，甚至聽創新創業的課，甚至自己做一個產品設計。說白了，經濟學一個概念，要把錢投到自己人力資本的價值提升上面。第二，要把錢投入到體育鍛煉上，讓自己可持續。

　　毛大慶：對，自己可持續，社會才能持續。

　　易鵬：尤其現在一些年輕人，充滿夢想的人，我們現在不要做重資產，房地產是重資產。股票從某種角度也是屬于重資產，因為花的時間成本很高。我們現在要做輕資產，要思想飛揚、創新創業，是未來投資的主體。當然盤古智庫也愿意為大家一起創新創業。

　　主持人：感謝三位老師的解讀。城鎮化和房地產是一個永遠也聊不完的話題，每次不管聊多久都會有意猶未盡的感覺。但是節目到這里也快結束了，我們再次感謝三位老師的精彩解讀，也謝謝新浪網友的觀看，謝謝大家！

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