我們華潤的的頭頭宋林也是在同時期被抓了，為什么他們的股票沒跌呢？因為國有企業有背景，銀行不抽它的貸款，繼續給它貸款。佳兆業的問題，是政治問題導致的一個結果，跟房地產市場有什么關系呢？沒有任何關系。

我們企業家更關注制度問題，為什么？因為制度決定了企業家的生存余地。比如說，我們前幾天去參觀了珠海的通用飛機公司，這是他們當年代表國企從美國收購了同類公司的，但現在也面臨制度問題，因為中國的空中管制，低空不開放，所以小型飛機是賣不出去的，在中國沒有市場。

中國政府必須把這個制度放開，才有可能讓小型飛機進入家庭，一兩百萬美金的價格，對于有些需要的人來說，并不是買不起。它去年賣了380多架飛機，但是大部分是銷往國外，國內的小型飛機基本上只用于農業和科研，根本沒法進入民用的領域。但其他國家為什么可以？

歸根到底，如果不在制度上進行改革，類似于佳兆業或者其他一些問題，都會變成表面的經濟現象，但背后的原因其實和經濟沒關系。制度問題解決了，經濟自然就上去了，制度問題不解決，經濟自然就上不去。

2

其他方面不開放，經濟增長只能依賴房地產

蔣保信：有人說，現在政府把房地產當做中國經濟增長的關鍵所在，為了使生產總值增長的速度保持在7%左右，必須讓房地產堅挺。您怎么看這樣的觀點？

任志強：我覺得不對。因為在其他制度不開放的情況下，只能靠房地產。但如果把其方面放開，不靠房地產也行。其他方面的改革暫時跟不上，不靠房地產靠什么？

因為房地產是和民生聯系最密切的，它關系到的產業鏈非常長。但是如果其他方面開放，比如允許民間投資去開采石油，也允許石油投資，經濟立即就上來了。美國的頁巖氣革命，不就是因為市場開放嗎？

中國發展不了，是因為不開放。制度不開放，資源也不開放，比如土地資源，礦藏資源，哪個開放了？假定其他領域都開放了，還用依賴房地產嗎？現在只有房地產開放了，只能靠它。

蔣保信：假如開放其他行業，房地產會不會衰落？

任志強：不一定衰落。其他行業開放了以后，對住房的剛性需求和改善型需求也會同時上升的，用不著你去刺激，它也會上來的，你不管制它就行了，有些東西是相輔相成的。開放了，可能是百花齊放，不一定是你死我活。

蔣保信：現在中國的房地產，在多大程度上能夠拉動中國經濟的增長？

任志強：現在要靠房地產拉動中國經濟，這種力量是非常薄弱的，今年不行，明年可能也不行。盡管出臺了這么多刺激政策，沒什么大用。

蔣保信：為什么？

任志強：因為債還沒還完，庫存還沒消化，要有相當一個周期去消化庫存和解除債務問題。

歷史經驗就是這樣的，2009年初，我們出臺了一個4萬億計劃，當時房地產投資和房產的銷售都是迅速上漲的，但是房價增長的高峰是在2010年而不在2009年，房地產投資的高峰也是在2010年，新開工的高峰還是在2010年。

2009年的銷售上漲，只是消耗了大量的庫存，所以當年的投資上不去。今年也同樣，即使今年的銷售很好，但也不能轉換成投資，投資的高峰應該是明年下半年的事。

我們的GDP計算方式有兩種類型，一類是按投資增加值計算的，所以我們的房地產投資下來以后，經濟就掉下來了。

另外一類是按照房租計算的，但中國現在共有房租的增加值非常低，基本上對經濟沒什么太大影響。而國際上大部分國家計算GDP是以房租為主的，所以對GDP影響不在投資上，而是在房地產租金的增加值上。

從目前來看，中國要想讓房地產投資上去，還有許多工作要做，比如說戶籍制度問題、土地制度問題等等，這些沒有得到解決的長遠問題限制了房地產市場的發展。

3

想要房價降低的，基本都是自私的

蔣保信：北大的姚洋說，中國經不起房地產行業的泡沫，如果房地產崩潰，中國金融市場也可能會有很大的危機。

任志強：他說的是廣義的房地產概念，比如很多企業把房產抵押，以獲取流動資金，這個貸款量是非常大的。房價如果不跌，這部分仍然可以維持，如果房價大跌，它的內部就全垮了。

假如房地產垮了，本來這個房子值一千萬，銀行可以貸給你五百萬，但這個房子忽然只值三百萬，銀行貸給你的五百萬就要收回來了，你工廠的流動資金就沒了，那怎么辦？

蔣保信：從這個角度來說，房價也不能降，是嗎？

任志強：對，也沒有降的道理。中國經濟保持5%-6%很正常，你為什么要讓房價降呢？你有毛病啊？黃金本來值一塊錢，你非得說它值五毛？我找不到任何一個國家需要把房價降下來的理由，所有的國家都認為房價降下來，經濟就不好，個人收入縮水，財富減少了，你為什么要讓它降呢？

有一部分人非常狹隘，完全是為了個人利益，自己買不起房子，就希望房價降下來。嚴格說起來，天天吵吵鬧鬧，想要房價降低的，基本上都是自私的，他們根本不懂經濟。從宏觀經濟角度來看，哪個國家說要把房價降下來？

蔣保信：您前段時間說，2015年房價會暴漲，如果今年不買房的話，得等到三四十年以后了。

任志強：2015年的年底，房價上漲是確定的。4月份的城市房產漲跌變化已經告訴大家了，少量城市的銷售已從負數變成正數了，可能到9月份以后，就從負變成正的增長。

蔣保信：您說今年房價會暴漲，根據是什么？會暴漲到什么程度？

任志強：這根本不用討論，現在已經很多人在說這個事了。投資下降，新開工下降，土地下降，我的依據就是這個，很簡單。稍微有點腦筋的人都知道，根本不用討論，歷史和過去都是這樣的。

2013年的時候，我說3月份房價會上漲，那時沒有人信，但后來真是漲了。我的理由還是土地下降了，開工下降，都是負的，供不應求，肯定會漲。

蔣保信：也有分析師認為中國房價會一瀉千里，因為中國未售的住房庫存太大，而且富人開始前往美國、加拿大等全球化的都市購買房子了，因為那邊有永久性的土地產權和良好的教育、法治環境。

任志強：胡說八道。有點數據概念沒有？移民到美國的人，一年也就八千多人，沒有辦法再有更多人移民過去了。你們查查總數量，移民到澳大利亞的能有多少人？全部移民加起來能有多少？

即使移民出去的人都在國外買房了，所有投資加起來也不到三百億美元，這對中國算什么？中國有八萬多億人民幣，相當于一萬兩千億美元，流失到國外的才三百多億美元，算什么？媒體切不可用這種方式去瞎忽悠，我不認為他是分析師。

李騰騰：我看到做土地政策研究的學者說，中國房價過高是因為地方政府把土地價格炒得很高，開發商或者房地產商從政府那拿地的成本特別高，這導致了房價的不斷上漲，這是一個不正常的現象。您怎么看？

任志強：政府把土地作為商品進行買賣，把土地的收益當做非納入預算的小金庫，本身就是我們制度上的失敗，根本就不用討論。

土地價格在房價中占到60%、70%，我們好幾年前的報告就提出來了，在08年的兩會上，黃孟復專門把這個問題作為正式提案向政府提出來了。毫無疑問，這是房地產問題中非常重要的一個方面，沒什么可討論的。

李騰騰：如果放開土地市場的話……

任志強：要放開的不僅僅是土地市場，還有背后的其他一系列東西。為什么住宅的價格要比商業的價格高？因為對中國政府來說，住宅只能是一次性的投入，后期沒有稅收。

假定我們按照國際辦法，以居住地納稅為主，情況就會大有改變，因為以居住地納稅為主，住宅能產生稅收，對當地政府來說是好事，它就會抑制房價，不讓它漲太高。

但我們現在不是這樣的。所以地方政府寧愿給你折價，也希望你蓋更多的寫字樓，因為背后有更多稅收。

你們只看一個點是不夠的。如果不從制度上來解決這一系列問題，房地產的問題是解決不了的。



 

任志強：為何說今年中國房價會暴漲？

2016-06-18 08:25

中國新聞網

1、制度問題不解決，經濟自然上不去

蔣保信：去年12月份開始，深圳的房地產企業佳兆業差點崩潰了，一些觀察人士由此認為中國房地產的泡沫可能會破滅，還有一些人會擔心房地產行業可能會硬著陸，對此您怎么看？

任志強：你們媒體提的問題，都是人云亦云的表面現象，沒有做深入分析。

你要看看，香港有個公司也出現過跟佳兆業一樣的問題，最高管理者被判刑了，結果卻是股票上漲，這還是同期發生的。為什么佳兆業的管理人出了問題，就股票下跌呢？因為制度不一樣。

在香港的制度下，我把膿包拔了，把病治了，這個公司還是好的。而在中國大陸呢？民營企業如果倒了，所有銀行就都撤它的貸款，讓它倒，沒人想去救它。

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1991：東京地產崩盤始末

作者：維斯逆

來源：邏輯斯蒂（ID：ljsd2015）

故事開始于有人提起26年前日本地產泡沫破裂前夕，把東京圈的房子全賣了能買下整個美國。然后有人計算了中國版：將北上深的房子全賣了能買下半個美國。于是很多人把這當成個段子，甚至還有人覺得這證明中國房價還有上漲空間。

其實這些比較頂多當個參考，沒有太大的意義。因為全球化從二戰后就已經開始了，每個經濟體都有自己的生態位，它們之間的關系大部分是分工，少部分是競爭。當在某個領域競爭不利，就會自然改變生態位。譬如中國此刻面臨的改革轉型。

其實并沒有誰真的在走誰的老路，并不是說在日本樓市泡沫破裂的點位，中國也一定會破裂。沒那事，有可能早有可能晚。何時觸發那個機關，那個大家覺得自己高買了資產，競相拋售的滾雪球現象，更多的取決于市場中消費者的心智狀態。當然歷史數據會對集體心智狀態造成一定影響，但并非絕對的。

凱恩斯就認為，市場價格表現就是共同知識造成的。當年荷蘭一顆郁金香花球能換二十間荷蘭大瓦房。在這個階段，郁金香培育成本的共同知識占比已經很小，而對需求樂觀估計已經統治了所有人的意識。要判斷此時此刻中國樓價到底走到哪一層樓？能不能摔死人？是很難的。我們只能通過觀察共同知識中不同因素的占比來推測。一般來說，共同知識中房屋建設成本和房屋總價與GDP比值這些常識因素，越來越少直至幾近消失，就說明已經非常臨近破裂的時刻。市場總是這樣，一開始每個人都算小帳，覺得房子太貴根本不值這個錢，逐漸到開始認同價格高有高的理由，再到后來已經顧不上許多能搶上就不錯了，最后一定數量的人忽然醒悟——這個房屋投資橫看豎看都不合適，如果不及時賣掉就有可能賠掉褲衩……于是觸發滾雪球機制。

從這個角度，我們可以回顧一下26年前日本人走過的心路歷程。

泡沫的形成

很多網文都把1985年的“廣場協議”錨定為日本經濟的拐點，其實這是很粗陋的想法。因為1985年后日本房價是加速升高的，拐點是1991年才到來的。這中間隔著整個“五年規劃”呢。如果不是現在的人以“上帝視角”來看待這個問題的話，身在其中的日本人怎么可能想到日本經濟會從此“奔流到海不復回”？生活在1985年-1991年之間的日本人只有一個想法，就是日本經濟只會更好，“不買房再等30年……”（誰知道是買了房后悔30年）。反過來想，我們其實也沒辦法知道此時此刻--2016年的中國樓市會是歷史上的哪個階段。

咱們不以陰謀論最喜歡的廣場協議開頭，咱們就以日本戰后的幾個主要紅利開始。

第一個紅利：嬰兒潮。日本在二戰中元氣大傷，被美軍數以萬噸的炸彈和兩顆原子彈幾乎打成的月球表面。因此人口像經過二戰的大多數國家一樣，有一個集體生育回補缺口的階段，這就是嬰兒潮。嬰兒潮苦了一代日本人，而這一代日本人卻為日本的振興奠定了基礎。人力成本低廉，人們為了生存必須要服從，必須要努力工作（同期中國嬰兒潮的那批人卻不事生產，跑去砸文物）。

第二個紅利：美軍進駐。在大多數中國人眼里，外國駐軍絕對是喪權辱國的大恥辱。這是沒錯，但誰讓日本是壞事做盡的侵略者呢，所以美軍進駐就相當于假釋階段，得被人看管著生活。這對日本來說絕對是因禍得福。因為此期間接連發生了朝鮮戰爭和越南戰爭，地區動蕩，但是都跟日本沒關系。同時由于美軍進駐也沒有誰會去惦記著打日本。 這樣等于是被隔離在戰后的局部沖突之外。對于資本來說這就像一個天然避風港，外資就會大量涌入。

第三個紅利：科技。這一條應當說也是因禍得福。日本是一個島國，由于土地和資源匱乏，自古以來就貧窮多戰亂。所以日本想要發展就兩條路，打出去和賣出去。打出去這條路就是侵略亞洲，建“大東亞共榮圈”。這樣做的結果就是戰敗，成為全世界唯一挨過核彈的國家。所以戰后的日本就剩一條路了---賣出去。此時的日本商品面臨著帶頭大哥美國產品的打壓。其中機會就在于，美國和中國一樣地大物博，選擇很多。而日本只有在商品上打敗美國這一條路可走。因此日本很早就定下了科技興國的路線。也許正是別無選擇的環境，迫使日本人非常努力的提高教育和科研，共出了21位諾獎得主。在科技的強力支撐下，日本的汽車、電子產品侵襲全球。

日本第一個諾獎得主-湯川秀樹

第四個紅利：中國崛起。你沒看錯，中國絕對是日本經濟騰飛的助力。80-90年代是是這樣，往后可能還會來一輪。日本雖然在二戰時以中國為后盾與美國爭霸的算盤落空，但是在日本商品與美國的“新太平洋戰爭”中，在中國為后盾的支撐下完爆美國，把美國汽車業都打到姥姥家去了。因為80年代適逢中國改革開放百廢待興，一切都匱乏，家電更是沒有能力生產。日本的高附加值家電輸出到中國，擴充了企業力量，更有資本支撐科研，從而得以與美國一決高下。廣場協議，其實是美國認輸的表現。

誰還記得當年的東芝電視機

最后一個紅利：廣場協議。廣場協議也是紅利？是不是很毀三觀？事實上，戰后美元以黃金儲備背書的美元輸出到全世界，支撐歐洲和日韓復興以拒蘇聯 。這個“布雷頓森林體系”坑苦了美國。以法國為首的歐洲和日本都利用這個機制抽空美元。美元要作為國際貨幣保持強勢的信用，但強勢美元是美國制造業的噩夢，美元都輸出到國際買東西了（主要是日貨），買美國貨的就越來越少。很多企業要破產，美國國際收支嚴重不平衡。（美國就像一個敗家子，只買東西不賣東西，錢往外送赤字擴大）而這個發起“布雷頓森林體系”的美國財長助理哈里.懷特后因被找到是蘇聯間諜的證據而遭調查。此時的日本真是春風得意，以彈丸之地的島國達到了美國經濟總量的一半，成為世界第二經濟體。廣場協議是美國財長布魯梅薩跑去跟德國和日本商量，求他們帶頭在市場拋出一部分美元，令美元貶值，好提振美國的出口，縮小逆差。結果市場馬上發生了過激反應，人們拼命拋售美元，美元跌幅最高達到41%。（這是誰做空了美元？）而日元因廣場協議漲了大約20%。這下好了，日元強勢了，美元換成日元，等美元跌了再換回來就會賺錢……在這五年里，連美國人都會認為自己被日本人耍了……

所謂過猶不及，正是這最后一個紅利快速提升了日本經濟內壓，最終引爆了泡沫，瞬間將前面幾個紅利全部轉變為噩夢。實際上當時的日本是被撐死的，而非餓死。這塊我再淺顯的解釋一下：假設你的收入由工資、獎金、投資股票的回報組成。通常這幾種收入都是交替到你手里。我們普通人的經驗是錢永遠不夠花……假設你有一段時間特別走運，工資發了、獎金double了，加上股市表現良好（這真是難得），然后你手里的錢忽然夠花了，并且你也花了。那么接下來的未來預期是什么？剛剛發過的工資需要一個周期再發，獎金短時間很難會double，股市八年一個周期……于是對于未來的一切預期就都是向下的。 然而你在三種收入的高峰合一的時候做出的投資并沒有考慮到未來悲觀的預期…比如你把這些錢買了一輛豪車，結果發現在常態下這款車的保險和保養費用都是一場噩夢。

廣場協議那次著名的演講

中國人對二戰中日本的印象是“貪心不足蛇吞象”，一個彈丸島國就想吞下諾大的中國。而事實上這種吃多了消化不良的悲劇在80年代的日本再次重演。

最后的瘋狂

前面說的這五項紅利，此時起了反作用。首先日元升值，加上日本持續的經濟高增長和美國之間形成鮮明對比，再結合日本無軍備帶來的穩定市場環境和中國新崛起的旺盛需求，以及對日本嬰兒潮住房剛性住房需求的誤判，徹底坐實了日本將取代美國的集體幻想。在貶值預期下的美元涌入日本進行投資（就像今天的中國人，因預期人民幣貶值而狂換美元）……但是日本國土小、資源匱乏，那點資產一買就高了。

此時一個逆轉已經悄然發生了。就是以日本的地緣天賦，絕對是應當牢牢占據高技術產品貿易出口的龍頭位置。但是飛漲的房價，顯然比花重金搞科研，精益求精的生產要省力的多。加上日元升值打擊了日本出口制造業，搞外貿賺錢不如炒樓來得痛快！

連原本那些扎扎實實做生產的三菱、松下、索尼等巨頭因出口事業的財報難看，不得不重金在東京拿地，大興土木，來換取好看的報表。日本稀缺土地帶來的高增值形成了巨大的海綿，吸走了本來用于制造業的資金。生產企業資金吃緊。1986年日本就發生了短暫的衰退。而日本政府錯誤判斷了形勢，認為是日元升值引起的流動性的緊縮，于是來了個大放水，降低了貸款門檻。結果巨量流動性非但沒有惠及制造業，反而加上杠桿沖進樓市。一些日本名人，根本不需要任何抵押物，僅憑“名氣”這個虛擬資產就可以貸到款。

這個時候日本人的共同知識里已經將日本戰后的基本國策忘得一干二凈，也不記得城市化已經76%了，沒什么人還生活在町里，沒有什么人能給城市的樓房接盤了。東京成了全世界最大的城市，而東京的房子全賣了就能買下整個美國！要知道日本全國GDP是美國的一半，而首都的房價卻能買下整個美國。東京的所有樓產總價值是東京GDP的200%。此時披著經濟騰飛虛假外衣的投機擴張在支撐著日本。日本資產價格虛高，開始令資本溢出到海外。有錢的日本人飛到全世界買買買。掃蕩各種奢侈品商店，買下洛克菲勒中心，買下假的梵高《向日葵》……

這個虛假繁榮在1989年-1990年間到達頂點。日本政府發現壞菜了！因為樓市持續上漲，銀行的貸款全部是用高價房作為抵押的……一旦樓價波動，會大面積出現壞賬，不光樓市遭殃，而且連同支柱型的大企業都因在樓市過多的配置資產而將遭殃。于是日本政府決定該給市場降溫了，將利率從2.5%上調到6%。

……其實日本政府錯就錯在不應當一下子叫醒所有人，你早干嘛去了？上調利率將所有在“大和崛起”美夢中的日本人同時叫醒了……萬一自己以房屋存在的財富跌掉一半甚至更慘怎么辦？嬰兒潮人群“一生懸命”積攢的財富，將會一朝成土。這樣的話早點賣是能減少點損失的。如此形成了一個詭異的囚徒博弈，如果第二天你不賣，別人賣了怎么辦？加了杠桿買房的就會終生背負債務，或者直接破產到公園流浪……

于是那一刻終于到來了！

首先發難的是日本股市，1990年日本股市斷崖式下跌，暴跌40%，近乎腰斬。所以第一個倒霉的是金融系統，那些持有日元資產的銀行、投行，因股價下跌導致資產直接縮水。為了保住自己，他們必須拋出另外一些資產來獲得流動性，這就是所謂的系統性風險。

于是真正的流動性危機到來了，延遲支付屢屢發生。公司因業務萎縮不得不進行裁員，那些昨天還月薪100萬日元的高級白領，一下子就還不起房貸了。反倒是那些在這個節骨眼退休，賣掉資產周游世界的老人，到今天都是日本比較富有的人群。有些在日本經濟的頂點兌換人民幣來到中國，趕上中國經濟大發展。過了一些年再兌換成日元回到日本，發現到中國十年等于沒花錢……

而樓市大崩盤于1991年才真正開始，這是因為不動產市場相對金融市場反應更遲鈍。要賣掉高價值資產是需要進行很激烈的心理斗爭的。日本的老百姓還抱有一絲幻想，再等等，說不定只是暫時的波動，畢竟還有那五大紅利支撐呢……結果這個暫時，一下就暫時了26年……至今仍然看不到盡頭。

流落街頭的日本人

我們和日本的區別

到小編截稿之日，日本東京仍是全世界第一大城市，2015年城市GDP是七千多億美元，是中國上海的兩倍。而東京最貴的樓盤，每平米價格約合人民幣不到4萬。而此時的上海，很多樓盤每平米已達到7萬，且還在上漲……

小編并不認為當下的中國與當年的日本有多少相似。中國有著個與美國接近的國土面積和資源，比日本大得多的內需，低得多的研發能力。最重要的是小編算了一筆賬。上海有2300萬人口，人均住房面積35平方米，如果此時的均價是3.5萬，那么上海房地產總值約為28萬億人民幣。2015年上海GDP接近2.5萬億，地產總值是GDP的1120%……