[摘要]，“房住不炒”的提法越來越深入人心。進入2018年，起落轉(zhuǎn)折的中國樓市又將走向何方?

限購、限貸、限價、限商、限售……經(jīng)過一系列調(diào)控洗禮，2017年的中國樓市發(fā)生趨勢性變化，從喧囂逐漸回歸平穩(wěn)，“房住不炒”的提法越來越深入人心。進入2018年，起落轉(zhuǎn)折的中國樓市又將走向何方?

政策微調(diào)≠全面松綁

2018年開年以來，多個城市房地產(chǎn)調(diào)控政策相繼微調(diào)，引發(fā)市場關(guān)注。

1月5日，蘭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布公告稱，針對蘭州市房地產(chǎn)市場發(fā)展的實際情況，對蘭州市房地產(chǎn)市場區(qū)域性限購政策進行調(diào)整，取消西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠區(qū)域的住房限購政策，同時規(guī)定城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)范圍內(nèi)(含高新區(qū)、經(jīng)濟區(qū)，不包括高新區(qū)榆中園區(qū))的住房繼續(xù)實行非蘭戶籍家庭最多可購買一套、蘭州戶籍家庭最多可購買兩套的限購政策，但不再提供社保證明和納稅證明。

緊接著，南京針對高層次人才松綁限購，出于打造具有全球影響力的創(chuàng)新名城，出臺創(chuàng)新10條，為了廣攬?zhí)煜掠⒉耪{(diào)整人才落戶政策，允許研究生以上學(xué)歷及40歲以下的本科學(xué)歷人才，以及持高級工及以上職業(yè)資格證書的技術(shù)、技能型人才先落戶再就業(yè)。

余音未落，廈門也加入了政策微調(diào)的行業(yè)，表示今年實行樓市差別化調(diào)控，滿足首套剛需，支持改善需求等。

中國樓市是個名副其實的政策市，自2016年9月30日以來，樓市調(diào)控層層加碼，據(jù)不完全統(tǒng)計，僅2017年，全國近110個城市與部門(縣級以上)發(fā)布的樓市調(diào)控政策次數(shù)多達270次以上。

為什么此時會出現(xiàn)政策調(diào)整?對市場的影響如何?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從房地產(chǎn)市場的基本面看，調(diào)控政策調(diào)整的城市，主要有兩個特點：一是2017年土地市場收入明顯降低，市場庫存明顯分化，特別是蘭州，主城區(qū)無房可買，郊區(qū)供應(yīng)量大;二是房價從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，已經(jīng)有所平穩(wěn)，在限價下，市場價格同比降低，但前期大量的高價盤已經(jīng)簽約未備案，或者高地價項目預(yù)售價監(jiān)管導(dǎo)致虧損無法入市。

基于此，張大偉分析認為，接下來具備下述幾個特征的城市，均有調(diào)整政策的可能：

首先是房價出現(xiàn)了明顯同比下調(diào)的城市。包括合肥、天津等，這些城市將是限價政策調(diào)整的主要區(qū)域。從市場走勢看，信貸不變的情況下，調(diào)整部分政策對于市場不會有太大負面影響。這次熱點城市中，很多限價政策過于嚴格，使其存在大量的已經(jīng)簽約未備案的項目。

其次是土地市場成交明顯下調(diào)的城市。部分城市2017年出現(xiàn)了成交額下調(diào)，從調(diào)控角度看，土地成交高位的城市，沒有放松調(diào)控的可能性，比如北京。目前看，2018年土地市場很可能繼續(xù)刷新2017年的歷史紀錄，預(yù)計調(diào)控政策很難有松綁的可能性。

再次是2015—2016年成交了過多高地價的城市。高地價地塊入市，其售價不可能與普遍地塊制定同樣的售價，預(yù)計高地價樓盤的限價會有所松動。

第四類是部分三四線及縣城城市。張大偉認為，在房價出現(xiàn)波動的情況下，調(diào)控政策過嚴的城市，政策加碼的必要性已經(jīng)不存在。2018年，三四線城市市場反而風險比較大，而一二線城市因為2017年全面平穩(wěn)，反而值得大家關(guān)注。

不過，張大偉強調(diào)，政策調(diào)整不等于全面放松。在他看來，2017年房地產(chǎn)市場調(diào)控最成功的地方是，在熱點城市房價被抑制的情況下，全國房地產(chǎn)市場依然維持向前推動的經(jīng)濟活力，2018年，調(diào)控的方向也肯定是依然維持這個發(fā)展趨勢。

“中央明確提出，房子是用來住的，不是用來炒的，房子的定位實際上發(fā)生了改變，因此，未來所有和房地產(chǎn)相關(guān)的政策和制度都應(yīng)該緊緊圍繞這個新的定位。”社科院金融所研究員尹中立對個別城市樓市政策微調(diào)持相同觀點，認為在這種住房制度的導(dǎo)向下，不存在所謂房地產(chǎn)調(diào)控放松的預(yù)期，市場在一定程度上誤讀了近期政策的微調(diào)。

房價微漲或是大概率

回顧2017年，在一線及重點二線城市受嚴控之時，弱二線、三四線城市繼續(xù)輪動式上漲，支撐著全國樓市總體“余溫”尚存，致全國房屋銷量、均價、購地、新開工等諸多指標保持正增長。

上海易居研究院報告顯示，按城市層級來看，2017年1—11月，一、二、三線典型城市新建商品住宅成交面積分別為2161萬平方米、12629萬平方米和6397萬平方米，同比跌幅分別為42%、22%和11%。其中，一線城市跌幅最大，主因是嚴格的預(yù)售審批制度導(dǎo)致新盤供應(yīng)量較小，次因是嚴厲的調(diào)控政策抑制了部分購房需求。此外，二線城市的成交也出現(xiàn)明顯下降，也是受到嚴厲的樓市調(diào)控政策影響。而三線城市的成交跌幅最小，這和此類城市購房政策相對寬松以及棚改貨幣化等利好因素有關(guān)。

由于限購的實施以及大城市房價高企，很多購房者無法在一二線城市買房，只能退而求其次，到大城市周邊的三四線城市買房。還有一部分購房者，已獲得一二線城市的購房資格，但苦于資金不足，也開始考慮在三四線城市買房。

不過，不少購房者表示擔憂，三四線城市這輪樓市上漲，在2018年是否具有可持續(xù)性?

對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭分析認為，三四線樓市大部分是自住需求占主導(dǎo)，2011—2015年期間房價沒怎么漲，積蓄了部分購房需求，這次是隨著全國樓市政策相對寬松后的一次釋放。但東部少數(shù)大都市圈，比如環(huán)京、環(huán)滬，環(huán)深，因為投資投機者較多，價格漲幅較大，存在一定的泡沫，未來調(diào)整時間會較長。

國泰君安則發(fā)布研報稱，三四線城市2017年的火爆，是經(jīng)由拆遷(棚改貨幣化安置)的一次性刺激，屬于“透支需求，延緩供應(yīng)”的一次性刺激，短期內(nèi)能推動房價和銷量的上漲。但長期看，由于缺乏產(chǎn)業(yè)和人口支撐，棚改貨幣化安置的拉動效應(yīng)將會逐漸減弱。此外，三四線購房人群的價格敏感度高，房價上漲后，需求也在一定程度上被抑制。

中金公司對2018年三四線城市樓市表現(xiàn)同樣持謹慎態(tài)度，在其發(fā)布的《日升月沉，斗轉(zhuǎn)星移》研報中明確指出，一二線和三四線城市銷售走勢料將逆轉(zhuǎn)，形成“剪刀差”，一二線城市銷售面積預(yù)計將由前期15%左右同比跌幅持續(xù)反彈，并于2018年一季度轉(zhuǎn)為10%左右正增長，隨后增速波動走高，全年預(yù)計將達15%。而三四線城市銷售面積預(yù)計將自前期20%以上同比增速持續(xù)回落，于2018年初出現(xiàn)10%左右同比下跌，下半年跌幅雖可能受基數(shù)影響略微收窄，但仍將遠弱于一二線城市，預(yù)計全年下跌0—5%。

對于人們最關(guān)心的房價，看漲者有，看跌者也有。不過持“微漲”觀點者更眾。中金公司、天風證券、東北證券、中投證券等多家券商機構(gòu)更是一致認為，2018年房價在全國范圍內(nèi)將有所上漲，但幅度不會大。

租售并舉或可期

2017年是中國樓市進入新時代的轉(zhuǎn)折之年，以“房住不炒”為導(dǎo)向的房地產(chǎn)調(diào)控讓市場加速分化，以“租購并舉”為核心的住房體系深刻地改變了行業(yè)的運行邏輯。

目前，“租購并舉”正在大力推進，在全國各地全面開花，比如山東、江西、廣州等地陸續(xù)推出“租售同權(quán)”落地政策;超過12個省份50個以上的城市都發(fā)布了與住房租賃相關(guān)的政策內(nèi)容;杭州、北京、成都、廣州、武漢等城市陸續(xù)推出住房租賃交易服務(wù)平臺。

與此同時，在企業(yè)方面，建行、中信、中行等多家金融機構(gòu)涉足租賃，幫助開發(fā)運營方和租賃方緩解資金壓力;騰訊、阿里巴巴、58同城等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)承建住房租賃交易服務(wù)平臺，為租房提供升級的渠道服務(wù);房地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)商、中介服務(wù)商、商業(yè)運營商也憑借既有優(yōu)勢加碼長租業(yè)務(wù)，豐富各類長租形態(tài)，滿足不同人群的租賃細化需求……

不可否認，在“租購并舉”的號召下，租賃市場正在從多維度進行完善，并從多個角度滿足消費者的租賃需求，挖掘與激發(fā)其租房訴求。但“租”是否真的能與“購”并舉?“租購并舉”又真的能解決中國的住房問題嗎?無論是切身體驗，還是實際經(jīng)歷，消費者依然有這樣的疑問。

對此，一向以“樓市大炮”著稱的原華遠集團董事長任志強在1月9日參加公開活動時給出了這樣的回答：“租的是使用權(quán)，買的是產(chǎn)權(quán)，這兩個東西怎么能一樣呢?”據(jù)他分析，只有一個城市擁有大量的外來人口才需要“租”，而這樣的城市在中國大概不超過20個，并且按照美國前10個城市對比，大約需要50%的租房量，但是即便是在北京，目前大約也只有20%的房子用于出租，然而市場上大約有36%的人需要租房，二者之間存在巨大缺口。如何解決這一問題，在他看來，不靠私人住房補充和建立租賃市場，中國的租賃是解決不了問題的。“所以，第一，房子是用來住的;第二，房子不是用來炒的;第三，房子是用來投資的。如果沒有第三點，租賃住房從哪兒來?沒人投資的話，哪兒來的租賃住房?”

此外，人們對“租購并舉”疑慮重重，還有兩方面原因，一是租房市場普遍存在的一些“亂象”，比如房源質(zhì)量差、中介良莠不齊、安全隱患較大等，無一不讓人對租房居住心懷顧慮，缺乏安全感。二是各試點城市的租賃政策中均提到了租戶可以享受到的權(quán)益包括教育、公共衛(wèi)生、社會保險等公共服務(wù)權(quán)益，但要想真正實現(xiàn)這一點，卻非房管部門一己之力可以解決的。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對此持樂觀態(tài)度，在他看來，“租售同權(quán)”，相關(guān)部門在制定政策時正在積極關(guān)注承租者背后的新需求，包括積分落戶、子女教育、醫(yī)療、居住安全感等，“同權(quán)”做到位，租賃需求自然積極釋放。

同時，據(jù)嚴躍進分析，一個完美的租賃市場、政策和制度，應(yīng)該由三大基石組成，除了“租售同權(quán)”，還包括信用租房和租金證券化。相應(yīng)的政策要點也應(yīng)服務(wù)于此類內(nèi)容。其中在信用租房上，基于移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等概念，2018年或針對不同的出租者和承租者提供信用評估，同時也可能基于信用要素來進行租賃市場的定價。這樣既消除了信息不對稱的風險，也有助于降低交易成本。而在租金證券化領(lǐng)域，政策制定會更加關(guān)注房屋銷售市場和租賃市場的本質(zhì)區(qū)別和差異，積極為企業(yè)創(chuàng)造更寬裕的金融環(huán)境。他預(yù)計，租賃企業(yè)發(fā)債和房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品創(chuàng)新的政策內(nèi)容會增加。

漸行漸近房產(chǎn)稅

調(diào)控政策是短期效應(yīng)，解決中國樓市問題根本在于制度建設(shè)，房產(chǎn)稅便是其中一個重要環(huán)節(jié)。

日前，財政部部長肖捷在《人民日報》發(fā)表《加快建立現(xiàn)代財政制度》一文稱：房地產(chǎn)稅立法、個人所得稅改革、健全地方稅體系改革工作穩(wěn)步推進。按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”的原則，推進房地產(chǎn)稅立法和實施。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費負擔，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

此前在全國人大常委會2017年立法工作計劃中，也將房地產(chǎn)稅法列入預(yù)備及研究論證項目。

每一次提到房產(chǎn)稅都能引來一場熱議，有房者擔心房產(chǎn)稅會繼房貸之后，成為他們新的稅收負擔，并造成財富流失;無房者也同樣存在焦慮情緒，一方面希望房產(chǎn)稅能重擊目前的高房價，但另一方面卻又被多次“狼來了”的故事所蒙騙，不知房產(chǎn)稅何時能真正到來，更不知效果能否如他們期望般地抑制住目前瘋漲的房價。

2018年房產(chǎn)稅是否有望真正落地，摩根大通中國首席經(jīng)濟學(xué)家朱海斌的回答是，“預(yù)計2018年房地產(chǎn)稅有望進入立法程序。”在他看來，與過去兩三年相比，目前整個房地產(chǎn)市場庫存量明顯下行，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了變化，是正式啟動房地產(chǎn)稅立法程序較為良好的時機。

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱對此持相近意見，他預(yù)計，房地產(chǎn)稅最有可能是在四季度出臺，在2019年實施。“中國房地產(chǎn)稅落實下來之后，從某種程度上來看將迎來中國房地產(chǎn)的新一輪的發(fā)展，請注意這個詞是發(fā)展，別把它解釋成房價的上升。另外房產(chǎn)稅也不會在每個城市都實施，它屬于地稅，不可能每個城市都實施，而是因城施策。”

不過，在這個問題上，還有一種觀點，認為房產(chǎn)稅不會這么快落地。任志強便是其中的一個代表人物，他曾揚言可以與丁祖昱賭一把，房產(chǎn)稅不僅2018年出不了，甚至可能更長時間都出不了。(來源 ：北方網(wǎng))